賃貸住まいの方が引っ越しする際にトラブルになりやすいのが、敷金返金と原状回復費の問題ですよね。
今回は、実体験をもとに、敷金トラブルについて書いてみたいと思います。
賃貸の退去費用が高い！それ、払う必要ある？
こんなトラブル、多いのではないでしょうか？
私も去年引っ越ししたのですが、悪徳な管理会社が敷金を返してくれませんでした。
泣き寝入りする人が多いかもしれませんが…
私は立ち向かいました！
女だと思って舐めてきた管理会社を相手に、敷金返還裁判を起こしたのです。
弁護士に頼るお金もなければ、頼れる知人もいない。
まさに「たった１人」で戦いました。
その結果…
ど素人の私が
完全勝訴しました！
この記事が、同じように敷金や原状回復費など理不尽な請求で困ってる方のお役に立てば幸いです。
裁判話はとても長くなるので、シリーズ化して段階を追って書きます。
とにかく、泣き寝入りしないで！！
原状回復とは？
まず、敷金返還や原状回復費などを語る上で、外せないのが国土交通省の『原状回復ガイドライン』です。
ただ、この原状回復ガイドライン…173ページもあるんですよね（汗）
原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値 の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注 意義務違反、その他通常の使用を超えるよう な使用による損耗・毀損を復旧すること」
借りた当時のように元通りにするという意味ではなく、過失により壊したり汚してしまったものを修復する義務があるということです。
特に壊したり汚したりしたわけでもないのに、クリーニング代やクロス張替代などの名目で過大請求されてませんか？
過失とは？
過失とは何を指すか、難しいところですよね。
明らかに「ドアを壊した」「壁に穴を開けた」等なら分かりやすいけど、汚れなど争点となりやすい。
普通に暮らしていて付いた汚れ（冷蔵庫の裏のヤケ）や、家具を置いていて出来た凹みなどは通常損耗になります。
壁紙も普通に暮らしていたら、変色するものなので本来はクロス代など払う必要もありません。
畳も日焼けするのが当然です。
ただ、例えば壁に傷をつけてしまったとか、飲み物をこぼしてシミをつけてしまった場合などは借主負担になります。
タバコでクロスが変色した場合
喫煙者が気になるのは、タバコによる壁紙の変色ですよね。
こちらは故意・過失とされ、借主負担になるとされています。
私も昔は喫煙者だったのですが、その当時は退去時にクロス代など請求されたことはありませんでした。
喫煙者が減った禁煙ブームの中、だんだんと厳しくなっていったのかもしれません。
ただ、余程のヘビースモーカーじゃない限り、壁紙をしっかり掃除したり匂いを消せば、ある程度は免れるのではないかと思います。（注：あくまで個人の意見です）
もし請求されたとしても、多額の場合は不当請求の可能性もありますので、しっかり調べて納得してからサインしてくださいね。
入居前からあった傷は？
新築物件に住んだなら、退去時に傷や汚れがあった場合、借主の負担になってもやむを得ないこともあります。
中古物件の場合は？
前に住んだ人がつけた傷だったら？
それは、もちろん 払う義務はありません！
実は私も、それで元管理会社と揉めたのです。
入居時に既に破損してたのに、「私が壊した」とされ、その分の費用を請求されたのです。
何度も『入居前からありました』と主張しても、後付けだ！と聞く耳を持ってもらえず…
管理会社が途中で変わったこともあり、余計にお互いの主張が平行線をたどっていました。
でも、自分が壊したり傷つけてなければ払う必要はないのです。
入居時の写真を残しておくと、後々のトラブルを防げるから安心です。
もし、写真などを撮ってなくても大丈夫！
その場合、立証責任があるのは貸主（管理会社や大家さん）なのです。
私の場合も、お互いに入居時の写真を撮っていませんでした。
だから、もし「入居時にこの傷は無かったはずだ！」と管理会社が主張するなら、その証拠（入居時の写真など）を貸主が提出し、立証する責任があるのです。
中古物件の場合、フルリフォームでもしてない限り、設備も状態も古くなっていて当然です。
クロスや畳は新しくしてくれても、柱やトイレ・お風呂などは前入居者のままであることが多いですよね。
身に覚えのない箇所の修理代を不当に請求されないよう、気をつけてください。
当たり前のことですが、もし自分が壊したり傷をつけたりした場合は払わないとダメですよ！
退去時のクリーニング代の相場は？
クリーニング代の相場を調べたところ、下記ようになっていました。
ワンルーム・1K＝15,000円～30,000円
1DK・1LDK＝30,000円～40,000円
2DK・2LDK＝30,000円～70,000円
3DK・3LDK＝50,000円～85,000円
引用：ファインドプロ
クリーニング代といっても、故意・過失での傷や汚れもなく、掃除をしてキレイに使っていれば本来払う必要はありません。
国土交通省のガイドラインでも、「クリーニング費用は次の入居者確保のためのものであるため、貸主負担が原則」とされています。
綺麗にピカピカに掃除した上で、クリーニング代を取られるというのも、普通に考えたらおかしな話ですよね。
そもそも、通常通り使用していて起こる損耗や経年劣化の修復費用は、もともと賃料に含まれているのです。
故意に傷つけたり壊してもないし、退去時に掃除をしてるのにクリーニング代を請求されたら、本来であれば払う必要もないんですよ。
ただ、契約書に「退去時にクリーニング代として◯◯円を借主負担とする」など明記されてた場合、ガイドラインより契約内容が優先されるので支払う必要が出てきます。
契約書に書いてあったら絶対に払わないとダメなのか？
ガイドラインよりも契約書の特約の方が優先されるので、書かれていたら借主が負担する必要があります。
契約書に捺印したということは、その内容に合意したと捉えられて仕方がないからです。
ただ、例外もあります！
契約する時に、そんな説明を受けましたか？
普通、内見に行って→そのまま不動産屋で仮契約して→後日、契約書が送られてきて返送するように言われ、入金…の流れではないですか？
私も今まで何軒も賃貸に住みましたが、全てこのパターンです。
契約書が届いたら、もちろん中身は熟読するけど、その時に「ん？これは？？」なんて疑問をもったとしても、もうその時点でどうにも出来なくないですか？
…というより、素人が契約書を見て、その時点で何か気付ける人の方が少ないでしょう。
私の場合もそうでした。
「故意・過失に限らず、破損部分は借主負担」みたいな事が契約書に書かれてたのです。
そんなの不利なことが書かれてたなんて、裁判時に初めて気づいたくらいで、入居時の若い頃には気づきもせず…
これは、さすがに負けるかな…と思いました。
…が
『契約時に説明を受けてない』
この主張が認められ、勝ちました！
原状回復ガイドラインにも記載があるコチラの部分を読んでみてください。
賃借人に不利な特約は、賃借人がその内容を理解し、契約内容とすることに合意していなければ有効とはいえないと解されています。
引用：原状回復ガイドライン
大体の人が、契約時にこんな不利な内容などは聞かされず仮契約や入金に進んでしまってるのが実状じゃないでしょうか？
必ず上記のことが認められるとは限りませんが、泣き寝入りする前に然るべきところに相談するのも大事だと思います。
実体験も含めて、これに関してはまた裁判編で詳しく書きますね。
まとめ
敷金トラブルに関しては長くなるので、小分けにして書いていきたいと思います。
退去時の立会いや、内容証明の送り方、実際の裁判の起こし方などは、また追記していきますね。
良い管理会社や大家さんばかりだったらいいのだけど、悪徳な会社が多いのも事実。
でも、今は借主に優しい時代になっています。
今年（2020年）の4月にまた法律が改正されて、さらに借主が守られます。
とにかく、退去時の請求書などにすぐにサインしないでください。
ちゃんと荷物を出して、部屋を明け渡せば退去したことになります。
一度サインしてしまうと厄介なので、金額に納得できない場合は決してサインしないでくださいね。
No More 泣き寝入り！
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